Kentsel Dönüşüm

Belediye İmar Müdürlüğü, Tapu Müdürlüğüne başvurarak binaya ait mevcut projeler (var ise) temin edilir. Bina Deprem Risk Raporu alınır. Raporun temini için binaya ait (var ise) mevcut projeler tapu(daire tapusu, kat mülkiyeti yok ise daireye ait hisseli arsa tapusu), Nüfus Cüzdan fotokopisi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Başvuru yapılır. Teknik inceleme tespit ve çalışmalar sonucu Deprem Risk Raporu hazırlanır. Deprem Risk Raporu 7 gün içerisinde üst yazı ile bağlı bulunan İlin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına sunulur. Bakanlık raporu inceler ve 10 içerisinde eksik yoksa onaylar. Raporda bina riskli ise Bakanlık Tapu Müdürlüğü bir yazı ile bina tapu kütüğüne Riskli Yapı şerhini koyar. İlgili Tapu Müdürlüğünden tüm maliklere Bakanlık Resmi Yazısı iletilir. (Resmi yazının tebligatı ile 15 gün içinde ilgili Bakanlık İl Müdürlüğüne rapor için itiraz hakkı vardır.) Resmi yazının tebliğinden sonra bine riskli ise 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 (tapu hisse) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolünde imza altına alınır. (Binayı nasıl, ne zaman, ne şekilde ve dağılımda yapılacağına ait bir protokoldür). Bina Ortak Karar Protokolü bağlı bulunan İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne bir dilekçe ile sunulur. Binanın yeniden inşaatı veya takviye güçlendirmesi için Bakanlık oluru ve Bakanlıkça anlaşma sağlanan Bankalar aracılığı ile Kentsel Dönüşüm kredisinden yararlanılır. Binanın yeniden yapımı sırasında kat malikleri Bakanlık İl Müdürlüğüne başvuruda bulunarak (18 ay) kira yardımından faydalanabilirler. Not: Aynı anda hem kira yardımı hem de bina için Kentsel Dönüşüm kredisi kullanılamaz. Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirilmesinin yapılması için tüm işlemler(proje, evrak takibi, kira destek süreçleri vb.) Evril Yapı tarafından hazırlanır ve Ruhsat alınır. Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirilmesi kat maliklerinin ortak kararı ile seçip anlaşacağı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müteahhitlik lisansına sahip firmalar ile sözleşme yapılır. Yapımı tamamlanan bina için bağlı olunan Belediyeden (Depreme dayanıklı projesine uygun yapılmış, eksiksiz bina) İSKANLI TAPULAR Evril Yapı tarafından alınır.

Kentsel dönüşümün çözüm getirdiği problem sahalarının çeşitliliği doğrultusunda süreci yönlendiren mevzuat da benzer oranda kapsamlıdır. Projenin hedef ve amaçlarına göre aşağıda belirtilen mevzuat kentsel dönüşümün hukuksal çerçevesini çizmektedir.
Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun
Kanun No: 5366
Kanun Kabul Tarihi: 16/06/2005

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
Kanun No: 6306
Kabul Tarihi: 16/5/2012

Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi 26023 sayılı Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği
Kanun No: 2005/9668
Bakanlar Kurulu Karar Tarihi: 17/11/2005

644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname
Karar Sayısı KHK/644

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği
Karar Tarihi: 13/09/2012

755 Sayılı Gecekondu Kanunu
Karar Tarihi: 20/07/1966

2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu
Kanun Numarası: 2985
Kabul Tarihi: 02/03/1984

2981 sayılı İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun
Kanun Numarası: 2981 Kabul
Tarihi: 24/02/1984

Afet Riski Altında Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği
Karar Tarihi: 15/12/2005

İmar Kanunu
Kanun Numarası: 3194
Kabul Tarihi: 03/05/1985

Belediye Kanunu
Kanun No: 5393
Kabul Tarihi: 03/07/2005

Dönüşümün en sık hayata geçirildiği kent parçaları merkezde kalmış çöküntü bölgeleridir. Çöküntü bölgelerinden kasıt, bazı toplumsal ve ekonomik dinamikler sebebiyle gelişmesi engellenen, yoksulluk oranının yüksek olduğu ve taşınmazları sürekli olarak değer yitiren kent parçalarıdır. Bu bağlamda düşünüldüğünde kentsel dönüşümün en temel işlevi bu çöküntü alanlarında bütüncül, sürdürülebilir ve kalıcı çözümler üretebilmektir. Sosyal konut üretimi, gecekondu önleme bölgesi dönüşüm projeleri çöküntü alanlarını proje sahası olarak ele alan projelerin başında gelir. Kentsel dönüşüm alanları içinde niteliksiz ve afet riski altındaki yapıların bulunduğu bölgeler büyük önem arz etmektedir. Sakinlerinin can ve mal güvenliğini sağlayamayan konut stoku kentsel dönüşümün ivedilikle yerine getirilmesi gereken alanlardır. Niteliksiz yapılar afet riskinin yanı sıra ekonomik ömrünü tamamlamış konut stokunu da kapsamaktadır. Bu açıdan bakıldığında kentsel dönüşüm güvenliksiz yaşam alanlarını hem insani hem de iktisadi açılardan yeniden yapılandırmayı hedeflemektedir.

Çöküntü bölgeleri ve standart altı yaşam alanlarının yanı sıra değişen kent yapısına uyum sağlamayan kent parçaları da kentsel dönüşüm alanları arasındadır. Kent merkezinde kalmış sanayi bölgelerinin dönüştürülmesi bu kapsamda görülmesi gereken projelerdir. Bu tip projeler kent merkezinde mekânsal kalitesi yüksek cazibe merkezleri yaratarak kent ekonomisine ve istihdamına doğrudan katkı sağlamayı hedefler.

Dönüşüm, doğal süreçler içerisinde, zorlama olmadan, kendi dinamikleri dâhilinde mevcut durumdan bir başka duruma geçişi ifade eder. Bu açıdan bakıldığında gerekli koşulların etkin olduğu bölgelerde kentsel dönüşüm kaçınılmazdır. Kentsel dönüşüm sürecini başlatan merci sıklıkla yerel yönetimlerdir. Yerel yönetimlerin resmi başvuruları ile yapılan incelemeler sonrasında Toplu Konut İdaresi’nce uygun görülen alanlarda yerel yönetimlerle ön protokol imzalanmasıyla kentsel dönüşüm süreci başlatılmış olur.

Yerel yönetimler proje alanına ait harita, plan, jeolojik etüt gibi teknik verilerin sağlanmasını koordine etmekle yükümlüdür. Hak sahipleri ile görüşmeler, taşınmazların değer tespiti, avan vaziyet planı ve imar planı taslaklarının hazırlanması bu süreçte yerine getirilmesi gereken aşamalardır.

Ön protokol sonrasında tamamlanan çalışmalar ışığında projenin fizibilite analizi yapılır; piyasa şartları, değerleme ve projelendirme detayı ile birleşerek uygun görüldüğü takdirde ana protokol imzalanır. Ana protokolün imzalanması sonrasında hak sahipleriyle uzlaşmanın esas olduğu muvafakat görüşmeleri yerel yönetimlerce sürdürülür. Uzlaşmanın sağlanmasıyla kentsel dönüşüm alanının tasfiyesi ve mülkiyet devriyle yeni yaşam alanlarının üretilmeye başlaması hayata geçmiş olur.

Kentsel dönüşüm olgusunun geniş tanımsal kapsamının da işaret ettiği gibi pek çok aktör işleyişte aktif rol oynamaktadır. Kentsel dönüşüm süreçlerinin en temel üç bileşeni kamu sektörü, özel sektör ve sivil toplumdur.

Kentsel dönüşümün günlük hayat pratiklerinde ve yaşam standartları üzerindeki yansımaları düşünüldüğünde en çok etkilenenler proje sahası içinde ve etrafında ikamet eden nüfustur. Kimi sosyal ve ekonomik sebeplerin zaman içinde yarattığı birikim sonucunda çöküntü bölgelerine hapsolmuş kent nüfusu doğru kentsel dönüşüm uygulamaları ile yaşam standartlarında iyileşme sağlamaktadır.

Türkiye’deki kentsel dönüşüm işleyişinde en belirleyici aktör kamu sektörüdür. Gerek yerel yönetimler gerekse merkezi hükümet kentsel dönüşüm politikalarının belirlenmesi ve yürütülmesinde temel rol oynamaktadır. Kentsel dönüşüm stratejilerindeki başarı ya da hatalar orta ve uzun vadede politika yapıcıların performansını belirleyen ölçütleri sağlamaktadır.

Kentsel dönüşümün etki sahasında olan üçüncü bileşen özel sektördür. Özel sektörün kentsel dönüşümdeki rolü ve etkinliği 1980’lerden beri artarak kendini göstermiştir. Özellikle 2000’lerde başlayan süreçte yerel yönetimler ve özel sektör arasında güçlenen işbirliği kentsel dönüşümün ilk kez kent stratejisi olarak tanımlanmasını sağlamıştır. Kentsel dönüşümde etkinliği olan sektörlerdeki çeşitlilik de göz önüne alındığında özel sektörün kentsel dönüşümden fazlaca etkilendiği söylenebilir.

Kentsel dönüşümü gerekli kılan faktörler çok boyutlu sosyal ve ekonomik dinamiklerdir. Bu sebeple getirileri de aynı oranda geniş bir yelpazede değerlendirilmedir.

En birincil getiri standart altı olan kentsel yaşam alanlarının yerine can ve mal güvenliğini sağlayan fiziksel yapıların üretilmesidir. Bu sayede sosyal ve ekonomik anlamda baş göstermiş çöküntüye bütüncül bir çaba ile müdahale edilir ve uzun vadede sürdürülebilir bireysel ve toplumsal kazanımlara erişilir. Bu açıdan bakıldığında kentsel dönüşüm bireylerin yaşam standartlarını yükseltmek suretiyle orta ve uzun vadede kalıcı kalkınma hamlelerinin yapılmasına zemin sağlama potansiyeline sahiptir.

Kentsel dönüşümde etkinliği olan sektörler bazında düşünüldüğünde sürecin ülke ekonomisine sağladığı katkı yadsınamaz boyutlardadır. Piyasanın hem arz hem talep bileşenlerine hitap eden kentsel dönüşüm bilhassa kısa vadede ekonomide hatırı sayılır bir canlanma ve hareketlilik yaratmaktadır.

İş imkânlarının yaratılmasının yanı sıra inşaat, konut ve finans sektörlerindeki hareketlilik hem yerel ekonomiler hem de ülke ekonomisi için rekabet gücünü arttırıcı hatırı sayılır avantajlar sağlamaktadır.

Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine, Bakanlıkça lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılır.

Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

Kanun hükümlerinden faydalanılabilmesi için malikler tarafından Bakanlıkça lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır.

Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir.

Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulur.

Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını firmamız üstlenir.

Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne işlenir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde, İstanbul, İzmir, Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine, diğer illerde ise, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilme haklarına sahiptirler.

Şirketimiz belediyeden alınan bina yıkım ruhsatına binaen olarak gerekli tedbirlerin alınmasından sonra bina yıkımını gerçekleştirir.

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilmesi sağlanacaktır.

Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir.

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir. Şirketimiz sürecin daha hızlı işleyebilmesi binanın/dairelerin (her türlü vergi, ipotek vs.) muaf olarak teslim edilmesini belirtmektedir.

Malikler ile daha önce yapılan ön mukavele çerçevesinde şirketimiz yeni yapılacak binaya dair hazırlanan proje görsellerini ve planlarını işleme alır.

Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.

Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilir.

Şirketimiz anlaşması sağlanan bina maliklerine yeni projenin imar işlemleri bitene kadar kira desteği sağlar. Devletimizin verdiği kira desteği bölgelere göre yetersiz kaldığından firmamız kalan farkı ödemeyi taahhüt eder ve öder.

Maliklerin kira desteğinde faydalanabilmelerinin şartı riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir. Devletimizin belirlediği kanunları uygulamayı ve takip etmeyi şirketimiz üstlenmektedir.

Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

Riskli binadaki malikler;

• Bağımsız bölümü gösterir tapu belgesi,

• Arsa paylı tapular için, nüfus müdürlüğünden alınan adrese dayalı nüfus kayıt örneği veya üzerine kayıtlı olan son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz veya telefon faturalarından birisi,

• Nüfus cüzdanı fotokopisi,

• Riskli bina tespit raporu inceleme formu,

• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneği,

• ‘’6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak kira yardımı başvurusu için yetki verilmesi’’ ibaresinin yer aldığı şirketimiz adına düzenlenecek vekâletname.

Not: Vekâletname ile birlikte şirketimiz malikler adına devletimize gerekli destek için başvuruyu yapar ve süreci takip eder.

Yukarıda bahsi geçen evraklar gerekli işlemlerin sağlanması ve takibi için şirketimize iletilmelidir.

Anlaşması sağlanan bina maliklerinin taşınma masrafları şirketimiz tarafından karşılanacaktır.

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler;

• Nüfus cüzdanı fotokopisi,

• Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi üzerine kayıtlı su, elektrik, telefon, doğalgaz faturalardan birisi veya riskli binada oturduğunu gösteren nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği,

• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneği,

• ‘’6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak kira yardımı başvurusu için yetki verilmesi’’ ibaresinin yer aldığı şirketimiz adına düzenlenecek vekâletname.

Devletimiz tarafından kira desteği için belirlenen miktarlar aşağıdaki gibidir;

İl nüfusuna göre kira miktarları:

300.000’e kadar 400,00 TL

300.000 – 500.000 arası 450,00 TL

500.000 – 750.000 arası 500,00 TL

750.000 – 2.000.000 arası 550,00 TL

2.000.000 – 4.000.000 arası 600,00 TL

4.000.000’dan fazla 730,00 TL

Devletin maliklere Kentsel Dönüşüm kira desteği azami 18 ay süredir.

Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır.

Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur.

Riskli alanda risksiz bina bulunması hâlinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir.

Riskli alan ilanından sonra öncelikle alanın mevcut durumu tespit edilecek, hak sahiplikleri belirlenecek, hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek ve tahliye ve yıkım işlemleri bu süreçlerden sonra başlayacaktır.

TOP